L’homme en rose rachète les biens occupés par des locataires indélicats
Vendre un bien occupé par un locataire qui ne paie plus ses loyers ou qui refuse de quitter les lieux à la fin de son bail ? Difficile, mais pas impossible. À condition de trouver un acquéreur capable d’assumer les enjeux juridiques, financiers et humains que cela implique. Cet acquéreur existe : L’homme en rose.
Un bien occupé par un locataire défaillant n’est pas un bien invendable
Nous rachetons les appartements et immeubles occupés par des locataires indélicats et libère les propriétaires d’une situation souvent figée depuis des mois, voire des années.
Souvent, tout commence par un appel d’un agent immobilier, ou d’un notaire en charge d’une succession. Un bien loué, plus aucun loyer qui rentre. Le propriétaire est à bout, les procédures traînent, les frais s’accumulent. Le dialogue est rompu, et tout le monde se renvoie la balle. Alors on m’appelle. Je regarde le bail, la situation juridique, les flux. Et si je peux reprendre, je reprends.
Notre force ne tient pas seulement à notre capacité à racheter un bien en l’état, avec ses locataires et ses litiges, mais à notre expérience du terrain, de la législation locative, et à notre connaissance des leviers amiables comme judiciaires.
Nous pouvons intervenir même si le bail est en cours, même sans jugement.
Nous savons gérer les situations de loyers impayés ou de refus de quitter les lieux.
Nous pouvons proposer une sortie amiable, une prise en charge du contentieux, ou intégrer l’occupation dans notre offre d’achat.
Nous agissons avec méthode, mais aussi avec respect.
Et lorsque c’est possible, nous privilégions la voie du dialogue avec le locataire, pour trouver un accord de départ pacifique et conforme à la loi.
Un partenaire stratégique pour les professionnels de l’immobilier
Nous travaillons avec :
Les notaires, dans le cadre de successions ou de ventes bloquées par un locataire indélicat qui empêche tout compromis/
Les mandataires judiciaires, qui cherchent une sortie viable pour des biens grevés d’un bail non respecté ou contesté.
Les syndics, confrontés à des copropriétaires-bailleurs dont les locataires troublent l’équilibre de l’immeuble.
Les agents immobiliers, souvent impuissants face à des biens invendables du fait d’impayés ou d’un mauvais état d’occupation.
Les commissaires de justice, saisis pour procédures d’expulsion ou recouvrement, dans des délais souvent très longs.
Nous intervenons au profit de propriétaires usés, découragés ou simplement désireux de sortir d’une relation locative dégradée, sans devoir attendre une décision de justice ou engager un bras de fer coûteux.
C’est quoi un locataire indélicat ?
Un locataire indélicat est un locataire qui ne respecte pas ses obligations contractuelles ou légales vis-à-vis du bailleur. Ce terme est souvent utilisé pour désigner :
- des locataires qui ne paient plus leur loyer, partiellement ou totalement, de manière prolongée ;
- des occupants qui refusent de quitter les lieux après la fin du bail ou malgré une procédure d’expulsion en cours ;
- des locataires dégradant volontairement le logement ou ne respectant pas les règles de bon usage.
Ce que dit le droit ?
Un locataire qui ne paie plus, qui refuse de quitter les lieux ou qui dégrade volontairement le logement peut transformer un bien en actif toxique. Mais ce n’est pas une fatalité. Le droit encadre des recours clairs. Le problème, c’est le temps.
Dans les faits, la majorité des propriétaires particuliers ne disposent ni du temps, ni des moyens financiers pour gérer ce type de situation sur le long terme. Le bien devient un fardeau : il ne rapporte plus, il coûte. Et sa valeur sur le marché chute dès qu’un acquéreur potentiel apprend qu’il est occupé par un locataire défaillant.
Le problème c’est le temps
Prenons un cas classique. Un appartement parisien en location depuis dix ans. Le locataire cesse de payer en janvier. En mars, le propriétaire fait délivrer un commandement de payer par huissier : le locataire a alors deux mois pour régler ses dettes. Rien ne se passe. En juin, le bailleur saisit le tribunal judiciaire. L’audience est fixée pour… novembre. Le juge, comme souvent, accorde des délais de paiement supplémentaires : encore six mois. L’expulsion est enfin prononcée au printemps suivant. Mais entre-temps, la trêve hivernale est entrée en vigueur. Résultat : 18 mois de procédure, 18 mois de loyers perdus, sans parler des frais d’huissier et d’avocat.
C’est la mécanique normale. Encadrée, équilibrée, mais lente. Car le droit français cherche à ménager le bailleur comme le locataire. Résilier un bail ne peut se faire que par décision judiciaire, sauf clause résolutoire explicite et respectée. Expulser une personne exige une autorisation préfectorale, et la loi interdit toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions rares (locataire violent, relogement garanti).
Une procédure judiciaire rarement inférieure à six mois
Les impayés de loyers concernent une fraction très minoritaire des baux. Pourtant, ce petit nombre de cas débouche sur un volume croissant d’expulsions. Et à la différence des situations de squat, les expulsions pour impayés s’inscrivent dans un cadre judiciaire long et rigide, rarement inférieur à six mois. Chaque étape est encadrée, chaque délai incompressible.
Quelques chiffres pour prendre la mesure du problème
Chaque année, les impayés de loyers représentent environ 1 % du parc locatif français, selon la DHUP (la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages est une direction du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires) ;
Près de 500 000 commandements de payer sont notifiés, et environ 145 000 assignations judiciaires sont lancées pour résiliation de bail (source : Observatoires des loyers)
En 2023, le taux de loyers impayés de plus de 30 jours a atteint un niveau record de 3 % des baux, contre moins de 1 % en 2020
Chaque année, plus de 150 000 affaires relatives aux loyers impayés sont jugées par les tribunaux.
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