L’homme en rose rachète les biens frappés d’arrêtés de péril
Trouver acheteur pour un immeuble ou un appartement sous le coup d’un arrêté de péril n’a rien d’impossible. A la condition de trouver un repreneur capable d’absorber la complexité juridique et technique d’un tel bien. Cet acheteur existe : L’homme en rose.
Un bien frappé d’un péril n’est pas un bien perdu
L’homme en rose rachète les biens menaçant ruine ou potentiellement dangereux et décharge les propriétaires de la double obligation de remise en état et de relogement des locataires le cas échéant.
Souvent, tout commence par un appel d’un notaire, ou d’un syndic de copropriété. Un arrêté est tombé. Le bâtiment est dangereux. Il faut agir vite. Les devis explosent. Le bien ne vaut plus rien, il coûte. Un propriétaire en panique, des occupants à reloger en urgence et personne ne sachant comment s’y prendre. Alors ces professionnels — que je connais bien — me passent un dossier. Je regarde, j’analyse, je chiffre. Et si je peux reprendre, je reprends.
Notre valeur ne repose pas seulement sur notre capacité à racheter un bien dégradé, mais sur notre expérience des interactions avec les services d’urbanisme, de sécurité et de gestion de crise. Nous comprenons les urgences, les notifications, les délais, et savons les intégrer à une offre réaliste et mobilisable.
Nous pouvons intervenir même si un arrêté de péril est en vigueur.
Nous maîtrisons les enjeux techniques et juridiques liés à la mise en conformité et à la sécurité.
Nous sommes capables d’assumer un programme de travaux ou une coordination d’intervention après rachat.
Nous agissons avec méthode, mais aussi avec lucidité.
Et chaque fois que c’est possible, nous travaillons main dans la main avec les acteurs publics pour offrir une sortie de crise utile à toutes les parties.
Qu’est-ce qu’un bien en péril ?
Un mur gorgé d’eau qui menace de tomber. Une façade qui s’effrite et se lézarde dangereusement. Un immeuble dont la cage d’escalier prend l’eau depuis des années. Voilà à quoi ressemble un bien frappé d’un arrêté de péril (ou plutôt d’un arrêté de mise en sécurité, terminologie adoptée en janvier 2021).
Les arrêtés de péril ou arrêtés de mise en sécurité sont des décisions prises par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) lorsque la sécurité des occupants d’un bâtiment est menacée. A noter que La loi fait obligation à quiconque ayant connaissance de faits révélant une situation de péril de le signaler à son maire. C’est ce dernier (ou l’État, dans certains cas) qui une fois le danger constaté, décide de prendre un arrêté de péril.
Derrière cette terminologie juridique, il y a souvent des histoires de négligence, de blocage ou d’abandon. Il peut s’agir de successions qui traînent, d’indivisions qui s’enlisent, de copropriétés exsangues, de propriétaires impuissants. Dans tous les cas, le danger est réel.
Comme le définit le Code de la construction et de l’habitation en son article L511-1 du CCH) l’arrêté de mise en sécurité concerne :
- d’une part les biens menaçant ruine et susceptibles par leur effondrement de compromettre la sécurité ;
- et d’autre part, tous ceux qui « (…) n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique (…) »
Depuis 2021 on parle d’arrêté de mise en sécurité
Depuis 2021, Les anciens termes comme arrêté de péril ou mainlevée de péril sont remplacés par arrêté de mise en sécurité et mainlevée de l’arrêté.
La réglementation a supprimé la distinction entre « péril ordinaire » et « péril imminent » au profit d’une seule procédure générale de mise en sécurité.
Quant au terme « péril » il est remplacé par celui de danger, la notion de « péril » avait tendance à porter confusion avec d’autres dispositifs.
Des milliers d’arrêtés de péril prononcés chaque année
Plusieurs milliers d’arrêtés de péril seraient prononcés chaque année en France, un chiffre qui continue d’augmenter. Certains spécialistes estiment qu’il dépasserait les 5 000.
Les centres anciens sont fortement touchés par les risques d’effondrement.
En avril 2025 à Toulouse – en des endroits différents de la ville – plusieurs immeubles ont été évacués en raison d’un péril imminent. A chaque fois plus de peur que de mal. Mais à Marseille, en 2018, l’effondrement de deux immeubles rue d’Aubagne a bel et bien causé la mort de huit personnes.
Fortement liée à ce drame, la loi d’Accélération et simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement promulguée en avril 2024 s’attaque à ses causes.
Un logement indigne ou insalubre peut-il être frappé d’un arrêté de péril ?
Oui, c’est possible, mais ce n’est pas automatique.
Un logement insalubre ou indigne ne relève pas du même cadre légal qu’un bâtiment en péril. Ainsi la notion d’insalubrité relève-t-elle du Code de la santé publique (article L1331-22). Mais les deux situations peuvent se cumuler.
En pratique, un logement peut être à la fois insalubre et en péril, et faire l’objet de deux procédures distinctes : l’une pour la santé, l’autre pour la sécurité.
Ce cumul renforce les obligations du propriétaire… et l’urgence d’agir.
Pourquoi en arrive-t-on là ?
Un bien ne se réveille pas en péril du jour au lendemain.
Souvent, il y a un enchaînement :
- Absence d’entretien : le toit fuit, les poutres prennent l’eau, les murs se fissurent, refus répétés de certains propriétaires d’engager les travaux ;
- Multiplicité des propriétaires : succession non réglée, indivision bloquée, conflits entre héritiers ;
- Copropriété endettée : il manque les fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble ;
- Copropriété abandonnée : plus de syndic, plus de charges, plus d’action ;
- Occupants précaires : squatteurs, locataires sans ressources, logements laissés à l’abandon.
Et au milieu, un bien qui se dégrade. Lentement. Puis brutalement.
Quelles sont les conséquences juridiques d’un arrêté de mise en sécurité ?
Les propriétaires d’un bien frappé d’un arrêté de péril ont la double obligation de procéder aux travaux de sécurisation/remise en état (si tant est que cela soit possible) et de reloger ses locataires le cas échéant.
Obligation de travaux
La réforme de 2021 a changé les termes, mais certains éléments de fond restent inchangés dans la nouvelle version du Code de la construction (article L.511-11).
Un arrêté de mise en sécurité continue de préciser :
Et, en cas de retard, une astreinte financière par jour, surtout si le bien est à usage d’habitation principale (jusqu’à 1000 € par jour de retard).
Les travaux à réaliser (ou la démolition si nécessaire) ;
Le délai d’exécution : généralement au moins un mois pour les situations sans urgence ;
Si besoin, une interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux ;
Obligation de relogement
La question du relogement des locataires se pose aussi et pèse sur le propriétaire ou plus généralement sur la personne tenue d ‘exécuter les mesures prescrites
Les obligations du propriétaire varient selon que l’interdiction est temporaire ou définitive :
- En cas d’interdiction temporaire, il doit proposer un hébergement adapté.
- En cas d’interdiction définitive, il doit reloger les occupants et leur verser, le cas échéant, une indemnité compensatoire.
Si la personne concernée ne respecte pas son obligation, le maire peut prendre le relais et organiser lui-même l’hébergement. Les frais seront alors entièrement à la charge du propriétaire.
A noter que les mêmes règles s’appliquent lorsqu’il y a déclaration d’insalubrité.
Lutter contre le mal logement
Le mal-logement désigne des conditions de logement non conformes à la dignité humaine. La notion est juridique mais également sociale. Elle est suivie par la Fondation pour le Logement des Défavorisés), dans ses rapports annuels. Le mal logement renvoie à la notion d’habitat indigne.
En 2024, plus de quatre millions de personnes en France sont concernées par le mal logement. Et on dénombrerait 600 000 logement indignes en France.
Le mal-logement ne se résume pas à l’absence de toit qui concerne 330 000 personnes en France. Il désigne aussi tous les logements qui abîment, insécurisent ou excluent.
C’est un révélateur d’inégalités sociales, de carences dans la politique du logement, et d’un parc immobilier en partie dégradé ou inaccessible
Les pouvoirs publics ont multiplié les initiatives ces derniers temps pour lutter contre l’habitat indigne :
La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 renforce la lutte contre l’habitat indigne et dangereux
Elle donne de nouveaux outils aux élus, aux copropriétés et aux institutions comme les Ars (Agences régionales de santé) ou l’Anah (Agence nationale de l’amélioration de l’habitat).
Son objectif : agir sur les causes profondes de l’habitat dégradé en France (fragilité du bâti, inaction des propriétaires, blocages juridiques, copropriétés défaillantes. Elle entend également sanctionner plus durement les marchands de sommeil.
Ma prime logement décent, une aide au financement des travaux
Fusion des anciens dispositifs « Habiter Sain » et « Habiter Serein », « Ma Prime Logement Décent” (Anah 2024) peut financer jusqu’à 80 % des travaux de remise en état des logements indignes, et jusqu’à 100 % dans certaines zones prioritaires.
SOS Taudis pour la disparition des habitats précaires
La Fondation pour le Logement des Défavorisés poursuit ses actions via le programme “SOS Taudis”, financé par ses agences régionales et partenaires associatifs, pour réhabiliter ou supprimer les habitats précaires.
La loi ALUR renforce le pouvoir des maires
La loi ALUR (2014) renforce les sanctions contre les marchands de sommeil et donne plus de pouvoir aux maires et aux intercommunalités pour engager des procédures de mise en sécurité ou de lutte contre l’insalubrité, et même procéder à la réquisition ou à la préemption de logements abandonnés ou dangereux.
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