L’homme en rose rachète les parts indivises, même minoritaires
Trouver un acquéreur pour des parts indivises n’a rien d’impossible. À condition de faire appel à un repreneur capable d’absorber la complexité humaine, juridique et patrimoniale propre à ce type de situation.
L’homme en rose rachète les parts indivises, même lorsque le dialogue est rompu entre coindivisaires, même lorsque le dossier semble inextricable.
L’homme en rose est la solution que le marché traditionnel ne peut offrir
L’homme en rose transforme des situations humaines tendues en opportunités de sortie sereine, pour les indivisaires comme pour ceux qui les accompagnent.
Souvent, tout commence par un appel d’un notaire, d’un syndic, d’un mandataire ou d’un agent immobilier. Un bien bloqué, une indivision figée, des coindivisaires en conflit, des charges qui s’accumulent, et un sentiment d’impasse. Le bien ne se vend pas, il se dégrade. Personne ne sait comment s’en sortir. Alors ces professionnels – que je connais bien – me transmettent le dossier. Je l’étudie, j’écoute, j’analyse. Et si je peux reprendre, je reprends.
Un bien en indivision est très difficile à vendre par les canaux traditionnels. Dès lors qu’il y a mésentente, indivisaire introuvable, succession inachevée ou refus d’un des ayants droit, la vente devient juridiquement complexe, humainement sensible, et souvent économiquement défavorable. C’est précisément là que L’homme en rose intervient.
Nous rachetons même lorsque l’indivision semble bloquée
Nous achetons ces biens même lorsque l’indivision est bloquée, même lorsque la succession n’est pas réglée, ou quand les coindivisaires ne parviennent pas à s’entendre. Habitués à ces situations, nous proposons une issue claire, légale et rapide, sans promesses irréalistes.
Nous travaillons au profit de propriétaires ou ayants droit dépassés par la complexité juridique et/ou désireux de tourner la page sans engager un contentieux de plus
Nous travaillons avec :
Les notaires, confrontés à des successions figées, avec des héritiers en conflit, absents ou réticents à coopérer.
Les mandataires judiciaires, chargés de la liquidation d’un patrimoine indivis sans issue apparente.
Les syndics, gênés dans la gestion d’un immeuble à cause d’un bien indivis à l’abandon ou aux charges impayées.
Les agents immobiliers, démunis face à des indivisaires qui refusent de signer ou de débloquer la vente.
Les commissaires de justice, intervenant dans des dossiers litigieux, où une décision judiciaire ne suffit plus à faire avancer la situation.
Nous sommes des experts de la procédure
Notre force ne tient pas seulement à notre capacité à racheter une part ou un bien indivis en l’état, mais à notre connaissance approfondie de la procédure, du marché de l’immobilier et des enjeux humains derrière les blocages.
Nous pouvons intervenons dès l’apparition d’un désaccord, ou en soutien d’une majorité d’indivisaires prêts à vendre.
Nous savons comment sortir d’une indivision conflictuelle, ou contourner un blocage par voie judiciaire.
Nous pouvons racheter les droits d’un seul indivisaire, ou proposer une offre globale à la collectivité.
Nous agissons avec méthode, mais aussi avec diplomatie. Et lorsque cela est possible, nous facilitons un accord dans l’intérêt de tous.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est la situation dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels plusieurs personnes exercent des droits de même nature. Ces personnes sont appelées indivisaires. Les biens en question sont dits biens indivis. Chaque indivisaire est propriétaire d’une partie du bien (la quote-part) mais aucun d’entre eux ne possède de droit privatif sur le bien qui est par conséquent géré collectivement.
Comment fonctionne une indivision ?
Certaines indivisions sont de type conventionnel : c’est à dire administrées au moyen d’une convention d’indivision. Les conventions d’indivision sont le propre des indivisions volontaires, au titre desquelles :
- Les acquisitions faites en commun par des personnes sans lien de parenté.
- Les acquisitions faites par des couples pacsés ou concubins.
- Les acquisitions faites en commun par des couples mariés sous le régime de la séparation de biens.
- En cas de divorce quand les ex-époux mariés sous le régime de la communauté des biens décident de conserver un bien ensemble.
- En cas de dissolution d’une société.
Quand il n’existe pas de convention, l’indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code civil qui organisent le régime légal de l’indivision.
Pourquoi un bien en indivision est-il difficile à gérer ?
L’indivision peut sembler simple sur le papier : plusieurs personnes partagent la propriété d’un bien, chacun détient une part. Mais dans la réalité, cette situation devient très vite un casse-tête juridique, humain et patrimonial.
La principale difficulté vient de la gouvernance collective : aucun indivisaire ne peut décider seul des actes à engager à l’exception de ceux visant à préserver l’intégrité du bien (réfection toiture par exemple).
Ce mode de gestion, perçu par certains comme une restriction de leur liberté d’agir, peut rapidement engendrer des blocages.
En effet, les décisions importantes exigent l’accord d’une majorité qualifiée, voire l’unanimité. Or, lorsque les indivisaires ont des intérêts divergents ou des niveaux d’implication différents, il devient difficile de se mettre d’accord. Ce manque de réactivité peut retarder ou empêcher des travaux essentiels, bloquer des investissements ou freiner toute évolution utile. À terme, cette inertie compromet l’entretien du bien, qui risque de se détériorer, voire de perdre de sa valeur.
Prenons l’exemple de cet appartement hérité par trois frères. Deux souhaitaient le vendre, tandis que le troisième refusait de s’en séparer pour des raisons personnelles. Résultat : aucune décision ne peut être prise, le bien reste vide, se dégrade, et aucun des trois ne perçoit le moindre revenu.
Pourquoi la vente d’un bien indivis est-elle si compliquée ?
La vente d’un bien en indivision obéit à un cadre juridique strict : normalement, l’accord detous les indivisaires est requis pour toute aliénation, conformément à l’article 815‑3 du Code civil.
Toutefois, la loi du 12 mai 2009 (article 815‑5‑1) a assoupli cette exigence. Si des indivisaires disposés à vendre réunissent au moins deux‑tiers des droitsindivis ; ils peuvent demander au juge l’autorisation de vendre le bien.
Des alternatives encadrées pour surmonter les blocages
Les vendeurs obtiendront gain de cause si le juge considère que :
- Le refus de vendre des indivisaires non-vendeurs est illégitime ou,
- S’il s’avère que le refus de vendre porte préjudice à l’indivision (immeuble en péril par manque d’entretien par exemple).
Un exemple avec cette affaire jugée par le Tribunal judiciaire de Paris en 2022, un indivisaire bloquait la vente d’un bien, menaçant ainsi l’intérêt commun. Le tribunal a autorisé la vente sans l’accord de l’indivisaire récalcitrant, en appliquant l’article 815‑5 du Code civil, estimant que le maintien de l’indivision faisait perdre de la valeur au bien.
Les exceptions à la règle des deux tiers
La réunion de deux tiers des droits entre les mains des vendeurs n’est pas une condition obligatoire quand :
- Il y a nécessité majeure, urgence ou quand les circonstances rendant l’indivision intenable (conflits sérieux entre indivisaires, impossibilité de gérer le bien correctement).
- Il y a présomption d’absence, éloignement d’un indivisaire ou si l’un d’entre eux fait l’objet d’un régime de protection (tutelle, curatelle).
A défaut de se trouver dans une des situations décrites ci-dessus seul un partage judiciaire aura une chance d’aboutir. Ce qui suppose, saisine du tribunal judiciaire et dans de nombreux cas, vente par licitation du bien. Au risque que la transaction ne soit pas favorable aux vendeurs.
Comment sortir plus facilement de l’indivision ?
Un indivisaire peut tout à fait vendre ses seules parts indivises, soit à ses coindivisaires soit à un tiers.
Cette faculté encadrée notamment par l’article 815-14 du Code civil présente de nombreux avantages. Elle est relativement simple à mettre en œuvre même si un certain formalisme est requis. Pour permettre notamment aux coindivisaires d’exercer leur droit de préemption.
Vendre ses parts indivises reste le moyen le plus simple et rapide de sortir d’une indivision, notamment lorsque celle-ci devient humainement difficile à vivre.
Mais surtout, cette démarche rétablit un droit fondamental : celui de disposer librement de ses biens.
Trouver un acheteur de parts indivises : le casse-tête
Il n’est pas si évident de trouver, sur le marché traditionnel, un acquéreur prêt à racheter des parts indivises. Contrairement à une vente immobilière classique, l’acheteur ne deviendra pas pleinement propriétaire du bien, mais seulement d’une quote-part abstraite, sans droit exclusif sur une partie déterminée.
De plus, intégrer une indivision déjà constituée implique de s’insérer dans une relation complexe, parfois conflictuelle. Le nouveau venu devra composer avec les décisions collectives, les règles propres à l’indivision, et parfois des différends anciens entre les coindivisaires. Cette perspective peut rebuter les acheteurs, car elle limite leur autonomie et multiplie les incertitudes.
Tout ceci restreint fortement l’attractivité du bien sur le marché classique, et explique pourquoi la cession de parts indivises se heurte souvent à un manque d’acheteurs — sauf à pratiquer une décote importante.
Ce marché devenu quasi-invisible est de fait réservé à quelques professionnels très spécialisés.
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