L’homme en rose rachète les biens démembrés
Un bien démembré n’est pas un bien classique. C’est un bien dont la propriété est divisée entre plusieurs personnes : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ce morcellement des droits rend la vente difficile. En particulier celle de la pleine propriété qui requiert l’accord des deux parties. L’homme en rose a la méthode pour construire une sortie concrète.
Notre mission : débloquer des situations figées avec clarté, respect et efficacité
Une notaire nous transmet un dossier enlisé depuis plus d’un an : un appartement hérité par deux enfants nus-propriétaires, dont l’usufruit est toujours détenu par leur belle-mère. L’un des enfants vit à l’étranger, l’autre ne répond plus. La belle-mère, isolée, n’a ni les moyens ni l’envie de gérer. Le bien se dégrade. Nous entrons en contact avec chaque partie séparément, proposons une sortie équitable et structurons une offre de rachat de la pleine propriété. En quelques semaines, le bien change de mains et les tensions retombent.
Un bien démembré n’est pas invendable, mais il est difficile à vendre sur le marché classique. Peu d’acquéreurs sont prêts à composer avec cette complexité, surtout s’il faut d’abord rétablir le dialogue entre les parties.
C’est précisément là que L’homme en rose intervient. Nous achetons ce type de bien, même quand il semble juridiquement verrouillé ou humainement bloqué. Familiers de ces situations, nous apportons une voie de sortie claire, négociée et opérationnelle.
Nous travaillons avec :
Les notaires, qui accompagnent les familles et tentent de trouver des sorties consensuelles.
Les mandataires judiciaires, chargés de représenter une partie sous tutelle ou en liquidation.
Les commissaires de justice, souvent saisis pour des constats de blocage ou de non-jouissance.
Les agents immobiliers, confrontés à des biens techniquement vendables… mais juridiquement figés.
Nous apportons une solution claire, une offre structurée, un rachat encadré, une sortie par le haut.
Bien démembré, nus-propriétaires et usufruitiers, comment ça marche ?
Le démembrement de propriété est une situation juridique dans laquelle la pleine propriété d’un bien est divisée en deux droits distincts :
L’usufruit
L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (ex. louer l’appartement et toucher les loyers). Mais il ne peut pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire.
La nue-propriété
Le nu-propriétaire détient la propriété du bien, mais sans pouvoir l’utiliser ni en tirer de revenu pendant toute la durée de l’usufruit.
Ce mécanisme est souvent mis en place :
- Dans le cadre de successions, pour protéger un conjoint survivant (usufruitier) tout en transmettant le bien aux enfants (nus-propriétaires) ;
- A l’occasion de donations, pour alléger la fiscalité ;
- Ou parfois dans des montages patrimoniaux ou judiciaires spécifiques.
Mettre fin au démembrement, ce que dit le droit
Le démembrement n’est pas une situation irréversible. Il existe plusieurs voies pour y mettre fin, qu’elles soient naturelles, volontaires ou judiciaires. Voici les principales, assorties de leurs fondements juridiques.
La réunion naturelle des droits
« L’usufruit s’éteint […] par la réunion sur la même tête des qualités d’usufruitier et de propriétaire. » (article 621 du Code civil)
Quand l’usufruitier décède, la nue-propriété s’unit automatiquement à l’usufruit. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien.
C’est simple en théorie, mais parfois long dans la pratique, surtout si le bien est mal entretenu ou mal géré entre-temps.
La renonciation à l’usufruit
« La renonciation à un usufruit doit être faite en la forme authentique lorsqu’elle porte sur un bien immobilier. » (article 930 du Code civil)
L’usufruitier peut, par acte notarié, abandonner son droit au profit du nu-propriétaire. Cette renonciation volontaire met fin au démembrement.
Peu fréquente, cette solution est envisageable si les relations sont apaisées ou s’il y a compensation.
La cession isolée de l’usufruit ou de la nue-propriété
Chaque partie peut vendre son droit séparément. C’est légalement possible mais peu courant, car ces droits isolés sont difficiles à valoriser. Peu d’acquéreurs potentiels seront intéressés par une telle transaction.
La vente conjointe
Usufruitier et nu-propriétaire peuvent décider de vendre ensemble la pleine propriété du bien. Ils doivent signer tous deux l’acte authentique devant notaire.
C’est la solution la plus directe mais elle nécessite un accord total, ce qui n’est pas toujours possible.
La voie judiciaire
Un nu-propriétaire ne peut pas demander à lui seul la vente du bien au tribunal simplement pour « sortir du démembrement ».
Cependant, dans la pratique judiciaire, il existe des cas où la licitation (vente judiciaire du bien) peut être demandée indirectement, lorsqu’il y a une indivision sur la nue-propriété ou lorsqu’un conflit grave paralyse totalement la gestion du bien.
Biens démembrés : la difficulté de trouver un acquéreur
Un bien démembré n’est pas un bien classique. C’est un bien dont la propriété est divisée entre plusieurs personnes : l’usufruitier, qui en a l’usage ou les revenus, et le nu-propriétaire, qui en détient la valeur mais ne peut ni y vivre, ni le louer.
Ce morcellement juridique rend la vente difficile, pour plusieurs raisons.
L’acheteur ne devient pas pleinement propriétaire immédiatement
S’il rachète seulement la nue-propriété, l’acquéreur devra attendre des années (parfois des décennies) pour pouvoir jouir du bien. S’il rachète l’usufruit, il n’a pas la maîtrise du bien à long terme. Peu d’investisseurs acceptent cet horizon incertain. Peu d’acheteurs sont prêts à s’engager dans ce type de dossiers, à la fois incertains, techniques et souvent ralenti par des blocages humains.
Il faut convaincre deux vendeurs différents
Seule la nue-propriété intéresse l’acquéreur ? Usufruitier et nu-propriétaire doivent s’entendre sur la vente. Or ils n’ont pas toujours les mêmes intérêts, ni la même urgence. Parfois, ils ne se parlent plus du tout. Et sans accord commun, la vente est impossible.
La valeur du bien est difficile à évaluer
Combien vaut une nue-propriété ? Combien vaut un usufruit ? La réponse dépend de l’âge de l’usufruitier, des loyers potentiels, du marché local, de la fiscalité…
Ce flou décourage beaucoup d’acheteurs traditionnels, y compris certains professionnels.
La vente nécessite un montage juridique encadré
Même quand les parties sont d’accord, la vente d’un bien démembré exige une rédaction précise, des calculs rigoureux et parfois un acte notarié complexe. Cela allonge les délais, augmente les frais, et rebute les acquéreurs non avertis.
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